Ngày 31/5/2021, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định ban hành Thông báo số 689/TB-VKS-P9 rút kinh nghiệm vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn vợ chồng ông Nguyễn Công Bảo, bà Nguyễn Thị Kim Hằng và bị đơn vợ chồng ông Võ Đình Tố, bà Phạm Thị Son để VKSND huyện, thị xã, thành phố nghiên cứu, rút kinh nghiệm chung nhằm nâng cao chất lượng công tác kiểm sát giải quyết các vụ án dân sự. Xin trích đăng nội dung vụ án và vấn đề cần rút kinh nghiệm:
1. Nội dung vụ án
Tháng 5/2015, vợ chồng ông Võ Đình Tố, bà Phạm Thị Son thỏa thuận chuyển nhượng thửa đất số 171, tờ bản đồ số 02, diện tích 160m2, địa chỉ tại số 11 Lê Văn Thạnh, KV. Kim Châu, phường Bình Định, thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định cho vợ chồng ông Nguyễn Công Bảo, bà Nguyễn Thị Kim Hằng với số tiền 380.000.000 đồng. Ngày 25/5/2015, vợ chồng anh Bảo và ông Tố có viết giấy đặt cọc tiền mua đất 110.000.000 đồng để đảm bảo thực hiện hợp đồng và ứng trước 20.000.000 đồng, số tiền còn lại sau khi làm giấy xong giấy tờ sẽ đưa đủ. Hai bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Bình Định vào ngày 21/6/2016.
Tại Điều 3 của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/6/2016 có thỏa thuận “Bên A có nghĩa vụ thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, ông Tố đã nhận tiền của ông Bảo nhưng không thực hiện việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền. Mặc dù, nguyên đơn - ông Bảo nhiều lần yêu cầu ông Tố thực hiện nghĩa vụ theo điều khoản ký kết của Hợp đồng. Ngày 22/10/2019 ông Bảo làm đơn khởi kiện. Căn cứ theo Điều 429 BLDS 2015 thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp hợp đồng là 03 năm. Như vậy, tính từ thời điểm giao kết hợp đồng vào ngày 21/6/2016 đến ngày 22/10/2019 ông Nguyễn Công Bảo làm đơn khởi kiện tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 03 năm 04 tháng (quá thời hiệu khởi kiện 04 tháng). Ngày 14/5/2020 bị đơn ông Võ Đình Tố làm đơn yêu cầu áp dụng thời hiệu khởi kiện.
2. Quá trình giải quyết vụ án
Tòa án nhân dân thị xã An Nhơn áp dụng khoản 2 Điều 149 BLDS 2015, điểm e khoản 1 Điều 217 và Điều 218 BLTTDS 2015 ban hành Quyết định đình chỉ số 12/2020/QĐ-DSST ngày 10/12/2020 về việc “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” do hết thời hiệu khởi kiện.
Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim Hằng kháng cáo Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án nói trên.
Tại Quyết định giải quyết việc kháng cáo đối với Quyết định đình chỉ giải quyết vụ án số 61/2021/QĐ-PT ngày 29/3/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định, căn cứ điểm c, khoản 5 Điều 314 Bộ luật TTDS năm 2015 hủy Quyết định đình chỉ số 12/2020/QĐ-DSST ngày 10/12/2020 của Tòa án nhân dân thị xã An Nhơn. Chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thị xã An Nhơn để tiếp tục giải quyết vụ án.
3. Những vấn đề cần rút kinh nghiệm
Điều 429 BLDS năm 2015 quy định “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 3 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm”. Trong trường hợp này cấp sơ thẩm xác định thời điểm giao kết hợp đồng vào ngày 21/6/2016 để tính vào thời hiệu khởi kiện là chưa chính xác. Bởi vì, sau khi hợp đồng được công chứng, phía ông Tố vẫn hứa hẹn sẽ làm thủ tục chuyển nhượng, nhưng đến khoảng 4/2018 ông Tố không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng. Cùng thời điểm đó vợ chồng ông Bảo, bà Hằng làm đơn khởi kiện đến Tòa án. Như vậy, thời gian vợ chồng ông Bảo biết được quyền lợi của mình bị xâm phạm vào khoảng tháng 4/2018. Do đó, tính đến ngày 24/3/2020, nguyên đơn ông Nguyễn Công Bảo nộp đơn khởi kiện vợ chồng ông Võ Đình Tố là trong thời hiệu khởi kiện. Việc Tòa án nhân dân thị xã An Nhơn đình chỉ việc giải quyết vụ án vì hết thời hiệu là không đúng quy định của pháp luật, không giải quyết được hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự.
Ánh Ngân
